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温州农民上高楼喜忧参半城镇化不可操之过急

2019-06-08 21:26:29来源:励志吧0次阅读

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2011年,浙江省温州市启动了“农房改造集聚”工程。对千万户农民来说,这意味着告别乡村家园“上高楼”,用宅基地与政府交换新房;对政府来说,这意味着改善农民生活条件,推进城镇化建设,同时也获得可观的用地指标,用于城市化发展及生产建设。看起来是好事,实行起来却效果参差,农民喜忧参半。这再一次告诉我们,推进城镇化要从实际出发,不可操之过急。

温州市龙湾区海城街道梅岗社区的农房集聚点建设工地。(陈翔 摄)

有的农民上楼后“赚”20万

温州“农房改造集聚”工程源于国土资源部2008年和2010年相继出台的城乡建设用地“增减挂钩”政策,通过“拆旧建新”和土地整理复垦,达到土地平衡,终实现增加耕地面积,节约、集约利用建设用地,推进城乡统筹发展和城镇化。

为此,温州市在每个县、市、区设一个示范点,在区域性中心镇附近规划建设面积80至120亩的农民新社区,先建后拆。同时,制定了“拆旧补新”的补偿政策,旧房拆除每平方米补偿300至600元的建房损失费,再根据不同的新房安置区位和楼市房价标准,以建筑面积换占地面积,拆掉一栋旧房,补偿安置1至3倍的新房建筑面积,购房款为成本价,每平方米一般2300至4500元。

平阳县万全镇的金星家园小区是农房改造集聚的一个示范点。该小区集农房改造集聚、保障房、安居房为一体,毗邻万全镇中心区,环境优美、地段繁华、交通便捷,周围二三产业兴旺,农民就业机会较多。

家住平阳县顺溪镇吴垟村的王功如,几个月前已搬入小区。2011年上半年他与政府签订了宅基地换新房的置换协议,拆掉一栋占地40平方米的两层老房,换来一套建筑面积120平方米的新房。

他给算了一笔账:旧房被拆损失5万元,新房支出27.6万元,总支出32.6万元,这套新房的市场价值52万余元,溢价20万元。只不过这是全家的居所,不能出售。他认为,与政府的这笔“交易”是合算的。

从平阳县政府有关方面了解到,顺溪镇6个行政村428户农民以及所有拆旧房整体搬迁到金星家园小区的农民,用宅基地置换新房的模式与王功如基本相同,溢价水平也基本一致。

有的农民砸锅卖铁也上不起楼

但金星家园小区的情况并不代表全部。

永嘉县桥下镇的新区农房是温州市刚刚启动的另一个“样板田”,也是该县农房改造集聚工程,总规划用地近80亩,总投资10.78亿元,跨镇安置永嘉县韩埠、泰山、上降等8个村共计1000多户农民。2012年9月动工,计划2016年建成。

该小区的建设同样按照温州市委市政府提出的“政府主导、农户自愿”和“先建后拆”的原则运作。为了防止新区建成后唱“空城计”,农民不拆旧房、不交宅基地,确保土地“增减挂钩”到位,永嘉县农房改造服务中心在建房前先与农民签订了地、房置换协议,农户要预交首批15万元购房款,其余购房款按工程进度分期缴纳。目前已有500多户农民交了7500多万元,仍有400多户未交款,许多农户表示实在交不起。

永嘉县农房改造服务中心主任胡培通介绍,这个集聚点是社区,桥下镇是永嘉县的三类镇,高层楼盘的市场均价每平方米达1万元。鉴于当地区位优势和楼市价格,这个小区新房补偿面积是1∶1.5,即拆掉1平方米宅基地,仅补1.5平方米新房建筑面积。

面对这样的补偿政策,农户要承受多大的“上楼”压力?

胡培通给算了一笔账:如果永嘉县一位农户置换给政府的是占地面积50平方米的住房,按1∶1.5的补偿政策,他只有75平方米的新房能享受每平方米4500元的成本价。

但是,该新建农村社区设计的套型建筑面积小为108平方米。政策规定,增购部分按市场价的优惠价购买,初步设计打7折。这样一来,这位农户的购房支出累计达到56.85万元,加上约20万元装修费、10万元旧房拆除损失费,共计约86.85万元。

这一“上楼”的,对来自贫困山区的农户来说是个天文数字。一些农户苦叹道:就是砸锅卖铁也买不起新房,宁可住破旧的老房,也不愿“上楼”。

胡培通说,为了鼓励广大农民参与农房改造集聚,政府千方百计加大投入,选好的地址、作好的规划,建好的房子,吸引农民走向城镇化之路。其中,本应以政府划拨方式取得桥下镇新区农房建设用地,但为了搞好样板试点,并减轻农民购房负担,县里以土地出让方式取得土地,由此县财政替农民支付了2.2亿元土地出让金。

胡培通认为,如果今后大面积推开,不可能再这样“慷慨”,否则政府受不了。

百姓、政府各有苦衷 城镇化推进不宜操之过急

在采访中了解到,即使政府如此“大方”,许多农民仍不领情。一些基层干部反映,大面积推进农房改造集聚有三难:

一难:一些贫困山区的农民想搬却拿不出钱。不同区域、类型的集聚点,农户至少要拿出30万元至100万元才能“上高楼”,许多贫困山区的农户根本无法承受。

二难:一些农户想搬却拆不了。许多乡村农房合在一个农家大院里,一个大院往往住着4至10户人家。只要有一两户不搬,想搬的农户就受到牵制。另外,一些人珍惜祖业不愿搬,也让整村迁移难以推进。

三难:一些农户心存疑虑、观望不搬。这些农户对到中心镇居住兴趣不大,但对政府的行动很警惕,担心政府“骗土地”。前不久,国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改,这更加坚定了这部分农民不搬的决心。

温州市、县的干部向坦言,政府也有三难:

一是融资难。市委市政府部署每年刚性推进的集聚率要达到全市农户总数的5%,即85702户,投入资金1000亿元左右。这包括农房改造集聚,也包括下山脱贫移民、生态移民、地质灾害点搬迁、重点工程拆迁安置等。其中,农房改造集聚占比一半,全市每年工作量是4万多户,投入资金大约500亿元。由于政府都得先垫资建设,资金压力势必越来越大。

一些干部说,很难通过融资缓解这种压力。因为集聚新区的地块大部分是以划拨方式获得,这样的土地办理抵押贷款很难,也不符合银行的贷款政策。

二是用地指标难。永嘉县的干部称,按照5%的集聚率推进,将把全县所有用地指标砸进去,其他建设项目都不要搞,也填补不了农房集聚用地的缺口。了解到,这一问题其他地方也存在。

三是吸引农民难。由于新区住房用地是“划拨地”,不能在市场上交易,故其溢价再大也是“空心汤圆”。另外,集聚工程大面积推开后,大量农民涌入中心镇,就业也将面临严峻挑战。

温州市许多干部表示,虽然农房改造集聚可以加快城镇化发展,但不宜操之过急,要量力而行,逐步推进,成熟一个建设一个,这样才能真正实现市委市政府提出的“政府可承受、农民可接受、发展可持续”的目标。

专家指出,涉及农民“上高楼”问题,要牢牢把握三个原则:尊重农民的主体地位,保护农民的切身利益,开拓农民的发展空间。(《半月谈》 张和平)

在城镇化发展过程中,农民的土地被征收,被迫上楼居住,失去了土地、没有一技之长意味着长期失业,土地赔偿的几个钱眼看着就要花完了,下辈子怎么办?长期以来就安徽的凤台县、利辛县、蒙城县、颍上县、寿县等地进行了实地调研。

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